Eksmisja jest procesem zmierzającym do usunięcia lokatorów z nieruchomości, którą najczęściej zajmują bez tytułu prawnego. Należy jednak zaznaczyć, że takim tytułem jest nie tylko własność, ale także umowa najmu, dzierżawy i prawa do lokalu socjalnego. Zarówno przyczyny eksmisji, jak i jej tryb wyznaczają różne akty prawne stosowane w zależności od indywidulanych okoliczności sprawy.
W zależności od tego, kto jest uprawniony od wystąpienia o eksmisję wyróżniamy kilka trybów i rodzajów eksmisji.
Co do zasady, podstawę prawną eksmisji stanowi art. 222 § 1 KC, w świetle którego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przyczyną takiej eksmisji są najczęściej zaległości w opłatach za mieszkanie, samowolne zajęcie lokalu, czy zakończenie umowy najmu. Konieczne jest w tym przypadku przeprowadzenie postępowania sądowego i uzyskanie tytułu wykonawczego upoważniającego do przeprowadzenia eksmisji w toku postępowania egzekucyjnego (przy udziale komornika).
Uprawnionym do wystąpienia o eksmisję jest również inny współlokator budynku. Ten tryb został uregulowany w art. 13 Ustawy o ochronie praw lokatorów, który mówi o 2 rodzajach postępowań w przedmiocie nakazania opróżnienia lokalu.
Pierwszy z nich dotyczy sytuacji, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Wówczas inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Jest to o tyle istotne, że z takim orzeczeniem wiążą się daleko idące skutki polegające na rozwiązaniu stosunku prawnego, na podstawie którego lokator używa lokalu. Za rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu można uznać zachowanie, które cechuje duże nasilenie złej woli i szczególna szkodliwość ze względu na charakter naruszonych norm. Nawet jednorazowe zachowanie może zostać uznane za rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu. Natomiast uporczywe może być zachowanie w mniejszym stopniu naganne, ale częste, wielokrotne, powtarzające się.
Drugie powództwo może być wytoczone przez współlokatora przeciwko małżonkowi, rozwiedzionemu małżonkowi lub innemu współlokatorowi tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. W tym ostatnim przypadku nie następuje rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu, a jedynie nakazanie opróżnienia tego lokalu. Zgodnie z wytycznymi Sądu Najwyższego, rażąco naganne postępowanie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy stałe nadużywanie przez małżonka alkoholu, wywoływanie awantur i dopuszczanie się aktów przemocy stanowi zagrożenie dla życia, zdrowia lub spokoju pozostałego małżonka i innych członków rodziny, zwłaszcza małoletnich dzieci.
Obowiązek opuszczenie wspólnie zajmowanego mieszkania może zostać nałożony również w trybie art.. 11a Ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie, w świetle którego, jeżeli osoba stosująca przemoc domową wspólnie zajmująca mieszkanie swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy domowej czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, osoba doznająca tej przemocy może żądać, aby sąd, zobowiązał ją do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia lub zakazał zbliżania się do mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia. Postępowanie w tym przedmiocie toczy się przed sądem rejonowym w trybie nieprocesowym. Aby przepis ten mógł być zastosowany konieczne jest przyjęcie, że osoba stosująca przemoc domową swoim zachowaniem lub przez zaniechanie, jednorazowo lub w sposób powtarzający się, umyślnie narusza prawa lub dobra osobiste osoby dotkniętej przemocą domową. Nie jest to jednak wystarczająca przesłanka do nakazania osobie stosującej przemoc opuszczenia miejsca zamieszkania. Konieczne jest bowiem jeszcze wykazanie, że stosując przemoc domową, osoba ta czyni wspólne zamieszkanie szczególnie uciążliwym. Istotne jest zatem, jakiego rodzaju przemocy się dopuszcza. Musi ona bowiem przybrać taką postać, aby powstał skutek szczególnej uciążliwości. Sama konieczność zamieszkiwania z osobą wrogo nastawioną, nieżyczliwą, która nie współpracuje w utrzymaniu wspólnie zajmowanej nieruchomości, stanowi uciążliwość. Przybierze ona postać szczególnej uciążliwości np. w momencie, gdy osoba ta zagraża poczuciu bezpieczeństwa osoby doznającej przemocy domowej lub uniemożliwi korzystanie ze wspólnych pomieszczeń lub urządzeń.
O eksmisję może wystąpić również współmałżonek w przypadku rozwodu lub separacji. Podstawą prawną żądania jest art. 58 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który stanowi, że w wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może w wyroku rozwiązującym małżeństwo nakazać jego eksmisję na żądanie drugiego małżonka.
Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Jednak ograniczenie to nie dotyczy wypadków, w których powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w szerokim zakresie przewidują możliwość orzeczenia przez sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu o uprawnieniu lokatora do otrzymania lokalu socjalnego.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd z urzędu bada, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez te osoby z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego w szczególności wtedy, gdy nakazanie opróżnienia następuje z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
Co istotne, Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.
Wyżej wymienionej ochrony nie stosuje się jednak do wypadków, w których powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną. Należy ponadto podkreślić, że komornik, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.
Zespół Kancelarii Radcy Prawnego Radosława Śliżewskiego pomaga na wszystkich etapach postępowania o eksmisję, tj. zarówno na drodze przedsądowej, jak i po zainicjowaniu sprawy w sądzie. Pozostajemy w stałym kontakcie z klientami i do każdej sytuacji podchodzimy z empatią i osobistym zaangażowaniem. Zapraszamy do kontaktu i spotkania, na którym przeanalizujemy Państwa sprawę i znajdziemy najbardziej optymalne rozwiązanie.
