Najprościej rzecz ujmując zasiedzenie jest sposobem nabycia nieruchomości na własność, przez osobę lub osoby, które długotrwale władają nieruchomością tak jak właściciel.
Celem zasiedzenia jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, by jak najbardziej odpowiadał on faktycznej sytuacji na gruncie lub budynku. Jeśli bowiem prawowity właściciel przez dziesięciolecia nie interesuje się swoją nieruchomością, nie ponosi kosztów jej utrzymania, a faktycznie kto inny z niej korzysta w tym czasie, czyni inwestycje i ponosi obciążenia z nią związane, to ustawodawca uznał, że taka sytuacja spowoduje (wraz z upływem określonego czasu) nabycie własności nieruchomości przez jej rzeczywistego posiadacza.
Przedstawiona wyżej istota zasiedzenia wymaga szerszego omówienia, bowiem w tego typu sprawach istotne są takie kwestie jak:
Czas jest niezwykle istotny w kwestii zasiedzenia, bowiem jest to jedno z kluczowych kryteriów branych pod uwagę przez Sąd przy stwierdzeniu czy do zasiedzenia doszło, czy też nie.
Ustawa kodeks cywilny określa dwa terminy zasiedzenia, tj.:
O tym czym jest dobra i zła wiara wyjaśniamy w dalszej części artykułu.
Termin niezbędny do zasiedzenia liczony jest już od pierwszego dnia posiadania nieruchomości tak jak właściciel (tzw. samoistnego posiadania) i upływa równo po upływie 20 lub 30 lat od tego dnia.
Niekiedy trudność sprawia określenie początkowego momentu biegu zasiedzenia, który niekiedy może przypadać jeszcze za życia rodziców lub dziadków. Nie stoi to na przeszkodzie zaliczenia tego okresu do czasu niezbędnego dla skutecznego zasiedzenia nieruchomość.
Trzeba pamiętać, że bieg okresu zasiedzenia może zostać przerwany np. przez działania właściciela nieruchomości podjęte przed Sądem. Gdy takie zdarzenia nastąpią, wówczas termin zasiedzenia biegnie od nowa, tzn. konieczny jest upływ 20 lub 30 lat licząc od tego zdarzenia.
Precyzyjna odpowiedź, czy w Państwa konkretnej sprawie doszło do zasiedzenia czy też nie, jest możliwa po drobiazgowym przeanalizowaniu wszelkich wydarzeń, które miały miejsce w okresie niezbędnym do zasiedzenia nieruchomości. Uzyskanie konsultacji prawnej pozwoli Państwu uniknąć kosztów wywołanych złożeniem bezzasadnego wniosku o zasiedzenie. Zachęcam zatem do kontaktu ze specjalistami Kancelarii Radcy Prawnego Radosława Śliżewskiego – RS Prawnik w Lublinie.
Pojęcie dobrej i złej wiary odnosi się do okoliczności związanych z wejściem w posiadanie nieruchomości, której zasiedzenie chcemy stwierdzić.
Sąd Najwyższy wyjaśnił pojęcie dobrej i złej wiary w sposób następujący:
Co istotne, dla przyjęcia dobrej lub złej wiary decydująca jest chwila objęcia danej nieruchomości w posiadanie.
Podsumowując – dobrą wiarę wyłącza zarówno wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2017 r., I CSK 360/14, nie publ., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2020 r., III CSK 9/18 i przywołane w jego uzasadnieniu orzecznictwo Sądu Najwyższego).
Dlaczego kwestia dobrej i złej wiary jest istotna w sprawach o zasiedzenie? Otóż z tego względu, że ustawodawca dla dobrej i złej wiary inaczej określił termin niezbędny dla zasiedzenia nieruchomości.
Specjaliści Kancelarii RS Prawnik pomogą Państwu w ustaleniu, czy w Waszej sprawie zostały spełnione przesłanki do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości. Zachęcamy do kontaktu i umówienia spotkania z prawnikiem od zasiedzenia w Lublinie – Radcą Prawnym Radosławem Śliżewskim.
Posiadanie samoistne nieruchomości jest elementem niezbędnym by zasiedzenie mogło zaistnieć. Upraszczając definicję posiada samoistnego można powiedzieć, że jest to takie władanie nieruchomością jakie przysługuje jej właścicielowi z tytułu prawa własności (czyli korzystanie z działki tak jak właściciel). Składa się na to zarówno wewnętrze przekonanie osoby, że ma tę nieruchomość dla siebie, a także element manifestacji swego posiadania w stosunku do osób trzecich, w tym do właściciela, co musi być wyrażone i jawne dla otoczenia.
Zatem posiadaniem samoistnym będzie korzystanie z działki lub mieszkania w sposób nieograniczony, bez zwierzchnictwa właściciela nieruchomości i jego zgody.
W przeciwieństwie do dobrej i złej wiary, posiadanie samoistne musi istnieć przez cały okres wymagany dla zasiedzenia nieruchomości.
Posiadanie samoistne należy odróżnić od posiadania zależnego, to jest takiego, które jest sprawowane nad nieruchomością za zgodą właściciela (np. w drodze zawartej z nim umowy użytkowania, zastawu, najmu, dzierżawy lub innej).
Posiadanie samoistne należy udowodnić w toku sprawy sądowej za pomocą wszelkich dostępnych środków dowodowych, w czym zdecydowanie pomoże prawnik – radca prawy – specjalista od spraw o zasiedzenie. Jeśli zatem planujecie Państwo wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie zachęcamy do kontaktu z Kancelarią Radcy Prawnego w Lublinie- RS Prawnik.
Obecnie nie ulega wątpliwości, że przedmiotem zasiedzenia może być zarówno cała działka gruntu lub jej wydzielona część, np. odpowiadająca zakresowi faktycznego władania samoistnego posiadacza.
Podobnie w przypadku działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, co do zasady możliwe jest zasiedzenie części budynku, o ile może stanowić wyodrębniony lokal. Nie można natomiast zasiedzieć tzw. części składowych nieruchomości budynkowej (tj. pokoju, piwnicy, strychu, komórki).
Dopuszczalne jest również zasiedzenie udziału w prawie własności, czyli tak zwanej idealnej część nieruchomości, co zwykle ma miejsce, gdy samoistne posiadanie przysługuje niepodzielnie kilku osobom (np. w przypadku zamieszkiwania nieruchomości przez kilka osób).
Co istotne, zakres żądania wniosku o stwierdzenie zasiedzenia musi zostać jasno sprecyzowany już na etapie jego złożenia do sądu. Zachęcamy zatem do skonsultowania swojej sprawy o zasiedzenie z kancelarią radców prawnych w Lublinie, którzy w Państwa imieniu przygotują treść wniosku i będą reprezentować Wasze interesy przed Sądem.
Częstym pytaniem z jakim zwracają się do nas klienci jest możliwość zasiedzenia nieruchomości przez jej współwłaściciela. Najczęściej z problemem tym borykają się osoby, które nabyły spadek po rodzicach lub dziadkach wraz ze swym rodzeństwem, a tylko jedno z nich przez długi czas zamieszkuje w domu lub mieszkaniu, czy prowadzi gospodarstwo rolne, które wchodziło w skład spadku.
Odpowiedź na to pytanie jest uzależniona od okoliczności danej sprawy. Prawnie jest możliwe nabycie takiej nieruchomości przez zasiedzenie, ale z pewnością są to sprawy o wiele trudniejsze pod względem udowodnienia poszczególnych elementów zasiedzenia, jak np. moment początkowy biegu zasiedzenia, okres samoistnego posiadania, manifestacja władania rzeczą jak właściciel wobec pozostałych współwłaścicieli.
Jeśli znaleźliście się Państwo w takiej sytuacji, zachęcamy do skorzystania z pomocy naszych specjalistów, którzy chętnie pomogą w osiągnięciu korzystnego rozstrzygnięcia sądu.
Generalnie przepisy dotyczące zasiedzenia odnoszą się w równym stopniu do wszelkich nieruchomości, niezależnie jaki jest ich aktualny sposób użytkowania, czy położenie, czyli także do nieruchomości rolnych.
Przy tego typu gruntach pojawiają się jednak innego rodzaju problemy. Najczęściej są one związane z oddaniem ziemi do korzystania innej osobie – najczęściej w drodze umowy dzierżawy w tzw. posiadanie zależne (o tym czym różni się posiadanie samoistne od zależnego wyjaśniliśmy wcześniej).
Niezależnie od tego czy dążymy do zasiedzenia mieszkania, wielohektarowego gospodarstwa rolnego, czy działki, podstawową trudnością jest wykazanie przed Sądem, że spełniono wszystkie przesłanki aby zasiedzenie stwierdzić. Z uwagi na znaczny stopień trudności takich spraw stanowczo radzimy zasięgnąć porady radcy prawnego zanim skierujemy stosowny wniosek do Sądu. Kancelaria Radcy Prawnego Radosław Śliżewskiego z powodzeniem reprezentuje klientów w tego typu sprawach.
W pierwszej kolejności warto wyjaśnić, że księga wieczysta jest to urzędowy rejestr prowadzony dla nieruchomości, w której odnotowuje się istotne informacje dotyczące m.in. jej stanu prawnego. Jeśli znamy numer konkretnej księgi wieczystej mamy możliwość sprawdzenia tych danych z wykorzystaniem ministerialnej przeglądarki dostępnej pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/
A co w przypadku jeśli nie znamy numeru księgi wieczystej lub taka księga nie została nigdy założona? Otóż w razie braku księgi wieczystej Sąd właściwy dla położenia nieruchomości prowadzi dla niej tzw. zbiór dokumentów. Złotym standardem w sprawach dotyczących zasiedzenia jest konieczność przedstawienia Sądowi treści księgi wieczystej lub zbioru dokumentów zasiadywanej nieruchomości. Rzecz jasna jeśli nie jest się właścicielem lub współwłaścicielem Wydział Ksiąg Wieczystych może odmówić Państwu wglądu do tych dokumentów. Wówczas należy zwrócić się do Sądu ze stosownym wnioskiem dowodowym, aby Sąd poznał treść tych dokumentów przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie.
Nasz zespół doświadczonych prawników w sprawach o zasiedzenie nieruchomości zapewni Państwu pomoc na każdym etapie postępowania. W szczególności przeanalizujemy zasadność wniosku o zasiedzenie, sporządzimy wniosek do Sądu i będziemy Państwa reprezentować przed Sądem, aby zwiększyć szanse uzyskania korzystnego rozstrzygnięcia.
Tak postawione pytanie należałoby doprecyzować o śmierć jakiej osoby chodzi.
Śmierć właściciela nieruchomości nie powoduje wstrzymania lub przerwania biegu zasiedzenia. Dla toczącego się już postepowania może to mieć jednak takie znaczenie, że Sąd zawiesi postępowanie do czasu wskazania spadkobierców po nim. Wówczas spadkobiercy niejako wchodzą do procesu w miejsce zmarłego i postepowanie może toczyć się dalej.
Śmierć osoby, która domaga się zasiedzenia (samoistnego posiadacza) – o ile następuje po upływie terminu zasiedzenia nie ma zasadniczego znaczenia dla sprawy. Natomiast w przypadku, gdy śmierć samoistnego posiadacza ma miejsce w trakcie okresu zasiedzenia ma znacznie bardziej doniosły skutek. Przede wszystkim, taki fakt nakazuje postawić pytanie, czy któryś z jego spadkobierców nadal korzysta z nieruchomości w takim samym charakterze (traktuje działkę lub mieszkanie jak swoją własność) i manifestuje to wobec innych osób. W razie odpowiedzi pozytywnej przepisy zezwalają aby obecny posiadacz nieruchomości doliczył do zasiedzenia czas posiadania swego poprzednika (zmarłego). Należy przy tym poczynić zastrzeżenie, że w razie gdy poprzedni posiadacz uzyskał to posiadanie w złej wierze, to czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.
Podsumowując, co do zasady jest możliwe zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej z doliczeniem na swoją korzyść okresu przez jaki zmarły posiadał nieruchomość dla siebie. Należy jednak pamiętać, iż tego typu sprawy mają znacznie bardziej skomplikowany charakter i pomoc profesjonalnego prawnika wydaje się być wręcz niezbędna.
Jeśli zatem rozważacie Państwo możliwość zasiedzenia nieruchomości po śmierci swych rodziców lub dziadków – zachęcamy do skorzystania z porady naszych specjalistów w sprawach zasiedzenia.
Przede wszystkim przed zainicjowaniem sprawy o stwierdzenie nabycia nieruchomości wskutek zasiedzenia, stanowczo rekomendujemy oddanie sprawy do analizy radcy prawnemu specjalizującemu się w sprawach tego typu. Sprawy te charakteryzują się znacznym stopniem skomplikowania a wszelkie kwestie związane z zasiedzeniem należy przed Sądem właściwie udowodnić.
Odpowiadając na pytanie – potwierdzenie nabycia prawa własności do działki lub lokalu mieszkalnego wskutek zasiedzenia następuje w postępowaniu sądowym. Takie postępowanie jest inicjowane wnioskiem, który musi spełniać wymogi określone w art. 126 oraz art. 1261 Kodeksu postępowania cywilnego. Jednym z kluczowych elementów takiego wniosku jest wskazanie istotnych faktów w danej sprawie i zaoferowanie Sądowi dowodów na te okoliczności. Niewątpliwie postępowanie dowodowe w tego typu sprawach nastręcza wielu trudności i jest to proces bardzo skomplikowany.
Co istotne, sporządzenie takiego wniosku można zlecić radcom prawnym, którzy nie tylko przygotują dla Państwa dokument, ale także wyjaśnią cały przebieg postępowania i będą reprezentować Państwa interesy bezpośrednio przed Sądem, działając jako pełnomocnik.
Warto pamiętać, iż po uzyskaniu postanowienia Sądu potwierdzającego prawo własności nieruchomości, należy dopełnić następujących obowiązków:
– złożyć wniosek do Wydziału Ksiąg o ujawnienie nowego właściciela nieruchomości (jeśli księga wieczysta uprzednio została założona) lub zawnioskować o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości,
– wypełnić deklarację podatkową do właściwego Urzędu Skarbowego i uiścić należny podatek od nabytych nieruchomości (według przepisów o podatku od spadków i darowizn).
Na koszty typowej sprawy o stwierdzenie nabycia nieruchomości wskutek zasiedzenia składają się:
Osoba, która znajduje się w trudnej sytuacji materialnej i nie jest w stanie ponieść takich wydatków może ubiegać się o przyznanie pomocy sądowej w postaci częściowego zwolnienia od kosztów sądowych, a nawet liczyć na całkowite zwolnienie z obowiązku ponoszenia opłat w trakcie procesu.
Prócz reprezentacji klientów, którzy pragną zasiedzieć nieruchomość, prowadzimy sprawy także działając na rzecz ich aktualnych właścicieli. Jeśli wniosek o zasiedzenie został skierowany wobec Państwa nieruchomości zachęcamy do kontaktu i skonsultowania swojej sprawy z naszymi specjalistami.
Warto wiedzieć, że właścicielowi nieruchomości przysługuje szereg możliwości prawnych, by skutecznie przerwać bieg terminu zasiedzenia, wejść w posiadanie swojej nieruchomości, a nawet uzyskać odszkodowanie, za czas korzystania z nieruchomości przez inne osoby.
Jeśli jednak sprawa o zasiedzenie już trafiła do sądu czasu na działanie jest bardzo mało. Jeśli zatem sąd doręczył Państwu odpis wniosku o zasiedzenie, stanowczo rekomendujemy jak najszybsze zwrócenie się o pomoc radcy prawnego od zasiedzeni w Lublinie. Sądy bardzo często zastrzegają rygor pominięcia spóźnionych wniosków i dowodów jeśli nie zgłosi się ich już w odpowiedzi na wniosek!
Strategia obrony przed zasiedzeniem musi być dostosowana do okoliczności danej sprawy, bowiem w razie zgłoszenia wszelkich możliwych zarzutów procesowych Sąd może ukarać Państwa grzywną za nadużycie prawa procesowego.
Niekiedy skuteczną ochroną przez zasiedzeniem może być udowodnienia twierdzenia, że zasiadujący jest w posiadaniu działki lub lokalu mieszkalnego, ale za zgodą i wiedzą właściciela, przez co jego posiadanie zostanie potraktowanie nie jako samoistne, lecz zależne (temat ten był już poruszony w artykule).
Nie sposób wymienić wszystkich metod obrony przed zasiedzeniem stąd w razie zgłoszenia wniosku o zasiedzenie przeciwko Państwa nieruchomości polecamy skorzystanie z konsultacji prawnika od zasiedzenia nieruchomości.
Kancelaria Radcy Prawnego Radosława Śliżewskiego RS Prawnik w Lublinie specjalizuje się w sprawach dotyczących nieruchomości, w tym o nabycie nieruchomości wskutek zasiedzenia. Zachęcamy do skorzystania z oferowanych przez nas usług oraz kontaktu z naszym zespołem radców prawnych w Lublinie.
Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie. Zawarte w nim informacje prawne są aktualne na dzień 08 stycznia 2025 roku. Jeśli potrzebujecie Państwo pomocy prawnej w swojej sprawie zapraszamy do kontaktu.
