Jak stanowi ustawa o własności lokali – co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej lub Zarządca sprawujący zarząd nieruchomością wspólną zwołuje zebranie ogółu właścicieli lokali.
To właśnie podczas tego typu zebrań najczęściej dochodzi do podjęcia przez wspólnotę:
Generalnie rzecz ujmując, każde ważne przedsięwzięcie, które przekracza zwykły zarząd nieruchomością wymaga podjęcia uprzedniej uchwały wspólnoty, w której określa się ramy prawne działania zarządu w danej kwestii.
Podjęcie przez wspólnotę uchwały ma doniosłe znaczenie, bowiem jest ona bezwzględnie wiążąca dla Zarządu Wspólnoty. Oznacza to, że Zarząd ma obowiązek wykonać uchwałę na warunkach i w zakresie określonym w uchwale.
Ustawa dopuszcza trzy tryby podejmowania uchwał:
Uchwała zostaje podjęta większością głosów, ale liczoną według wielkości udziałów.
Wyjątki od tej zasady dotyczą kwestii, w których umowa właścicieli wymaga kwalifikowanej większości głosów (np. 2/3, 3/4; ) lub gdy w uchwale podjętej większością głosów postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Tym samym uchwała upoważniająca zarząd wspólnoty do określonego działania nie musi być zgodna z wolą każdego członka wspólnoty (jednomyślna).
Przy zaskarżeniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej należy mieć na uwadze, że w pozwie należy wskazać konkretne powody, dlaczego uchwała jest kwestionowana.
Nie każdy powód stanowi podstawę do zaskarżenia uchwały, bowiem ustawa o własności lokali stanowi, że mogą to być tylko określone wady uchwały takie jak:
Dla skutecznego zakwestionowania uchwały wystarczy, że choć jeden z wyżej wskazanych powodów będzie spełniony.
Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno braków merytorycznych (brak niezbędnych elementów np. uchwała w przedmiocie wynajęcia części nieruchomości nie zawiera pełnomocnictwa dla Zarządu na dokonanie czynności) jak i proceduralnych (niedochowanie wymaganej formy dla danej czynności np. zgoda na zbycie części nieruchomości wspólnej nie została podjęta w formie aktu notarialnego). Zgodnie z orzecznictwem nie każda niezgodność z prawem powoduje nieważność uchwały, a tylko takie uchybienie, które miało lub mogło mieć wpływ na jej podjęcie.
Podstawą uchylenia uchwały wspólnoty może być także naruszenie zasad zarządzania nieruchomością wspólną, czyli tzw. zasad prawidłowej gospodarki. Powstaje pytanie o kryteria oceny jakie będzie stosował sąd w konkretnej sprawie. Otóż sąd zbada zasadność podjęcia takiej uchwały z punktu widzenia celowości, rzetelności i gospodarności. Innymi słowy, aby skutecznie zaskarżyć uchwałę na tej podstawie, należy wykazać, że nie ma ona gospodarczego uzasadnienia, bowiem np. znacząco odbiega na niekorzyść wspólnoty od cen rynkowych lub że wykonanie prac będzie marnotrawieniem środków, z uwagi na inne pilne potrzeby. Przykładem może być uchwała o realizacji zadania z funduszu remontowego o remoncie klatki schodowej, w sytuacji, gdy przeglądy elektryczne wskazują na pilną potrzebę wymiany całej instalacji elektrycznej, co rzecz jasna wymaga często skucia ścian części wspólnej nieruchomości. Dotychczasowe orzecznictwo podkreśla, że nadrzędnym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym, czyli dobrym, stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Równie istotna jest przesłanka naruszenia przez uchwałę interesu właściciela lokalu składającego skargę. Oceniany przez sąd interes właściciela lokalu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Zatem nie wystarczy subiektywne przekonanie właściciela, że uchwała godzi w sferę jego szeroko pojętego interesu, lecz musi uwzględniać także dobro innych właścicieli lokali. Co więcej, dla skuteczności uchylenia uchwały na tej podstawie niezbędne jest istnienie znacznej dysproporcji między potrzebą ochrony interesu danego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Ochronie podlega zarówno interes majątkowy (np. konieczność poniesienia wydatków przez właściciela lub nierównego rozłożenia kosztów pomiędzy członków wspólnoty) jak i interesniemajątkowy (np. uchwała wyraża zgodę na montaż klimatyzacji, której hałas może przeszkadzać innemu właścicielowi lub zaburza estetykę budynku).
Ciekawym problemem jest możliwość zaskarżenia tzw. uchwały negatywnej, tj. takiej przeciwko której wypowiedziała się większość właścicieli. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 2024 roku, mającą moc zasady prawnej, takie uchwały nie podlegają zaskarżeniu.
Co zatem można zrobić, gdy brak jest zgody wymaganej większości właścicieli lokali na czynność przekraczającą zwykły zarząd, a jej wykonanie jest potrzebne? Otóż zgodnie z obowiązujący prawem Zarząd Wspólnoty (zarządca także) może żądać, by o zasadności wykonania tej czynności rozstrzygnął sąd, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.
Należy podkreślić, że uprawnienie to przysługuje tylko zarządowi, a nie każdemu właścicielowi lokalu we wspólnocie. Są jednak dwa wyjątki od tej reguły i dotyczą sytuacji podziału lokalu lub połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jednąnieruchomość. Gdy uchwała negatywna zapada w takiej sprawie to właściciel ubiegający się o taki podział lub scalenie lokalu, ma możliwość wystąpienia do sądu o rozstrzygnięcie tej kwestii, pomimo podjęcia już negatywnej uchwały w tym przedmiocie przez Wspólnotę.
Prawo zaskarżenia uchwały, czyli tzw. legitymacja procesowa czynna, przysługuje każdemu z właścicieli lokali. Wszyscy właściciele lokali mają jednakową pozycję i na jednakowych zasadach każdy z nich może zaskarżyć uchwałę do sądu.
Nie ma przy tym znaczenia czy dany właściciel głosował za uchwałą, ani czy w ogóle był obecny na zebraniu wspólnoty. Nie ma konieczności także oddzielnego zaprotokołowania sprzeciwu tego właściciela wobec uchwały.
Za właściciela uznaje się zarówno osobę prawną (np. Spółkę będącą właścicielem lokalu użytkowego), jak i fizyczną (zwykłego człowieka). Nie ma znaczenia także czy jest się właścicielem lokali stanowiących odrębną własność, czy lokali niewyodrębnionych. Możliwość zaskarżenia uchwały nie jest uzależniona od liczby posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.
Każdy z właścicieli nieruchomości może wnieść powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w terminie:
Trzeba przy tym zaznaczyć, że dla skutecznego powiadomienia o treści uchwały nie wystarczy wywieszenie jej na tablicy ogłoszeń, ale konieczne jest doręczenie pisemnego powiadomienia każdemu właścicielowi lokalu lub za pośrednictwem poczty elektronicznej (jeśli komunikacja w danej wspólnocie zwyczajowo odbywa się w takiej formie i właściciele wyrazili na to zgodę).
Powództwo o uchylenie uchwały wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej do właściwego ze względu na położenie nieruchomości Sądu Okręgowego. Pozew podlega opłacie w wysokości 200 zł od każdej zaskarżonej uchwały.
Prawo do zaskarżenia uchwały wygasa po upływie wspomnianego terminu 6 tygodni. Oznacza to, że wniesienie pozwu po tym czasie nieuchronnie będzie się wiązało z oddaleniem powództwa, bez jego merytorycznego rozpatrzenia.
Co istotne, w terminie tych 6 tygodniu muszą zostać zgłoszone wszystkie twierdzenia i zarzuty przeciwko uchwale i z tego względu warto powierzyć sporządzenie pozwu kancelarii radcy prawnego specjalizującej się w tego typu sprawach.
Znaczenie tego terminu wiąże także ten skutek, że choćby podjęta uchwała spełniała wszystkie przesłanki do stwierdzenia jej nieważności, to zaskarżenie jej po terminie nie wywoła skutku wyeliminowania jej z obrotu prawnego i dalej pozostanie ważna i skuteczna. W tego typu sytuacjach zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami z Kancelarii Radcy Prawnego Radosława Śliżewskiego w Lublinie, którzy przeanalizują sprawę po kątem możliwości skorzystania z innych instytucji prawa dla realizacji praw właściciela.
Po zaskarżeniu uchwały do Sądu należy pamiętać, że w dalszym ciągu ta uchwała podlega wykonaniu, chyba że na wniosek skarżącego Sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu prawomocnego zakończenia postepowania w sprawie o jej uchylenie.
Kancelaria Radców Prawnych w Lublinie – RS Prawnik z powodzeniem reprezentuje klientów w sprawach zaskarżenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej do Sądu.
Jeśli zatem macie Państwo wątpliwości co do zgodności z prawem uchwał podjętych w Waszych Wspólnotach Mieszkaniowych – zachęcamy do kontaktu i powierzenia nam sprawy do prowadzenia. W ramach naszych usług sporządzimy w Państwa imieniu stosowny pozew do Sądu oraz będziemy Was reprezentować na rozprawach w toku procesu.
Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie. Zawarte w nim informacje prawne są aktualne na dzień 08 stycznia 2025 roku. Jeśli potrzebujecie Państwo pomocy prawnej w swojej sprawie zapraszamy do kontaktu.
